【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】戴德梁行2017年1月4日舉行「2016市場回顧與2017房地產(chǎn)市場展望」記者會，根據(jù)簡報資料顯示，2016年1-11月全臺建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量約為22萬棟，預(yù)估全年挑戰(zhàn)25萬棟，應(yīng)為10年以來新低。戴德梁行展望2017年房地產(chǎn)，陷於「價緩跌、量萎縮」之軟著陸，熊市依舊持續(xù)。
 
辦公去化持穩(wěn)，高於10年平均線
 
戴德梁行研究報告指出，臺北市各區(qū)2016年第4季A級辦公大樓租金表現(xiàn)持平，全市平均租金每月每坪2,480元，較第3季微降0.4％，較2015年同期亦微降1.2％。第4季度全市A級辦公大樓去化面積約4,700坪，空置率下降0.7個百分點來到9.7％。其中以信義區(qū)下降1.1個百分點最多，西區(qū)下降0.6個百分點次之。本季租賃個案，最多為自敦北民生區(qū)搬遷至信義區(qū)，合計約4,000坪；次多為信義區(qū)內(nèi)移轉(zhuǎn)合計約2,700坪。部分舊辦公大樓都更或改建釋出租戶，另覓辦公大樓將是需求的另一來源。
 
2015年新供給大量釋出，在2016年市場上掀起一股搬遷潮，全年去化量近19,000坪，高於近10年的平均去化量16,000坪，略等於5年平均線18,000坪。其中租賃面積達1,000坪以上者均由外商包辦，主要行業(yè)為金融保險、資訊服務(wù)及醫(yī)藥生技。而不同於2015年因為企業(yè)自用需求而大量去化，2016年以搬遷需求為最大宗。
 
戴德梁行預(yù)計2017年將釋出新供給近60,000坪，其中合庫新總行大樓約有10,000的面積對外招租，南山廣場約29,000坪，A級辦公大樓租賃市場將再延續(xù)2016年的租戶搬遷潮，除信義計畫區(qū)維持既有租金水準外，各區(qū)在搶客競爭下租金將是消長互見。
 
因應(yīng)數(shù)位化衝擊，書店力跨複合經(jīng)營，餐飲成為商場重要主角
 
戴德梁行觀察臺北市第4季度各主要商圈，除站前商圈空置率略為上升外，其餘均下降。忠孝商圈因部分小型店面去化，空置率略為下降?？春梦鏖T商圈各國觀光人潮集中，H&M營業(yè)面積約1,500坪的亞洲最大旗艦店，本季於西門商圈盛大開幕。
 
隨著網(wǎng)路資訊普及及電子書之盛行，站前商圈重慶南路一段的傳統(tǒng)書店面臨挑戰(zhàn)，大型老牌書店未來預(yù)計轉(zhuǎn)換經(jīng)營模式，成複合型店面，提供消費者更多元選擇。而即將進入臺灣的日本蔦屋書店TSUTAYA，落腳統(tǒng)一時代百貨臺北店，結(jié)合書店、輕食與咖啡，留住消費者停留時間，另無印良品在新光三越A11開出首家 Café Muji。品牌概念的傳遞在多元多變的零售時代也力求翻轉(zhuǎn)改變。
 
信義區(qū)計畫區(qū)原中國信託總部A7基地業(yè)已拆除，鑑於信義計畫區(qū)是臺灣零售一級戰(zhàn)區(qū)，消費客層不僅是本地消費者，更有國際觀光客的加持，因應(yīng)土地短期利用，打造為期一年的貨櫃餐飲市集Commune A7，佔地約2,000坪的基地引進30間包含美式、歐式及港式等各類型餐飲，也成為快閃店進入市場的試驗場地，更有別於空地低度利用僅是作為停車場使用的傳統(tǒng)作法。
 
戴德梁行指出，在年度即將結(jié)束的耶誕檔期，桃園市計有3處商場紛紛加入市場，成為零售商場新供給的主力戰(zhàn)區(qū)，包括位於八德的廣豐新天地，結(jié)合家樂福、迪卡儂、彭園及國賓影城等複合式商場;位於高鐵桃園站的華泰名品城二期的outlet商場，及以餐飲為訴求的ATT筷食尚旗艦店等，定位各有區(qū)隔的零售業(yè)態(tài)，看中的是桃園的人口紅利及新生家庭的移入，儼然成為大型零售商場的拓點重鎮(zhèn)。
 
投資買賣交易金額下探10年低點
 
戴德梁行研究報告顯示，由於買賣雙方價格認知僵持，及稅務(wù)政策提高不動產(chǎn)持有成本，致使2016年市場觀望氣氛濃厚、交易量萎縮。第4季及全年不含土地之買賣交易量，雙雙下探10年以來新低點，第4季僅新臺幣51.49億元，全年交易量新臺幣628億元，較2015年衰退達19.38％。
 
第4季交易總額不及全年的10％，無20億以上的指標大案，僅由廠辦及廠房交易支撐買盤。前兩大交易案均在內(nèi)湖科技園區(qū)，該區(qū)域空置率低、租金持穩(wěn)，南山人壽以新臺幣18.89億元，取得目前全棟滿租的內(nèi)湖陽明海運大樓，滿足其資產(chǎn)配置之需求。第二大交易為旭隼科技子公司明芳國際投資，以新臺幣10.80億元購入遠見科技大樓全棟。
 
觀察2016年前十大買賣金額最高者為高雄市地標性商用不動產(chǎn)「漢來新世界中心」，由臺灣人壽以新臺幣165億元購入，也是全年僅有的百億個案，其次是大聯(lián)大電子以新臺幣65.5億元，向佶泰建設(shè)以預(yù)售方式，取得位於臺北市南港經(jīng)貿(mào)園區(qū)全棟辦公大樓，再次者躍馬貳號投資公司以52億元向僑泰興關(guān)係企業(yè)嘉聖興買進北市信義區(qū)「佩芳大樓」整棟。
 
若以金額計之，全年辦公大樓約佔32％，為投資買賣大宗。但若以件數(shù)統(tǒng)計，工業(yè)廠房成交件數(shù)高達22件，主要來自於電子零組件及機械設(shè)備等製造業(yè)之自用需求。另一直扮演主力買家的壽險業(yè)於2016年的投入金額僅有224.69億元，較2015年遞減23％。
 
戴德梁行展望2017年，成交量仍仰賴自用剛性需求；而國內(nèi)主要投資者壽險業(yè)，因近期國際情勢多變，預(yù)期投資重心將以國內(nèi)符合規(guī)定收益率的資產(chǎn)為主。此外，目前市場上部分待售物件，將轉(zhuǎn)向以不動產(chǎn)投資信託形式重返市場，吸引追求穩(wěn)定收益投資人買進，2017年商用投資市場仍是面臨嚴峻的考驗，市場熬冬。
 
工業(yè)土地撐大局，建商擁產(chǎn)出租渡熊市
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2016年土地交易量僅891億元，創(chuàng)下金融海嘯過後之新低，更同時也跌破了千億大關(guān)及10年均量。
 
2016年度十大土地交易中，工業(yè)土地交易金額即佔了64％，成為2016年度土地市場之撐盤主力，而以開發(fā)商為主力買家的住宅土地則因為地價稅、房屋稅制大幅調(diào)高及房地合一稅上路等因素發(fā)酵，在年度10大土地交易中淪為配角。
 
戴德梁行不動產(chǎn)估價師事務(wù)所所長楊長達表示，近年中國大陸投資環(huán)境優(yōu)勢不再，臺商回臺設(shè)廠及網(wǎng)路電商之倉儲物流配送需求皆促使工業(yè)土地交易熱絡(luò)，與冷清的住商土地市場大相逕庭，前幾年中南部之工業(yè)土地行情僅約3-4萬，如今則都已倍數(shù)增長，預(yù)估2017年工業(yè)土地需求仍在，但由於工業(yè)地價亦已撐在高點，交易難度恐將高於2016年。
 
而面對交易冷清的住宅市場，積極交屋、放軟房價、暫緩購地仍是中小型開發(fā)商2017年度之主要策略，而對於每年得交出業(yè)績給股民的上市櫃建商而言，轉(zhuǎn)型興建辦公、廠辦等商用不動產(chǎn)出租，創(chuàng)造穩(wěn)定收益則為度過房地產(chǎn)熊市之另一條路。